Co jest ważne w umowie przedwstępnej nabycia nieruchomości?
Szukając na rynku nieruchomości do nabycia, bez względu czy to będzie pierwsze mieszkanie czy zakup gruntu, nie dajmy się ponieść emocjom i nie podpisujmy bez weryfikacji umowy rezerwacyjnej, która często przybiera kształt umowy przedwstępnej. Na co strony transakcji powinny zwrócić uwagę przy takiej nieruchomości? Poniżej krótki wpis, który uporządkuje istotne kwestie przy rezerwacji nieruchomości.
Prawidłowa identyfikacja stron umowy sprzedaży nieruchomości
Pierwszy etap każdej umowy to właściwe sporządzenie komparycji umowy. Zawartej w tej komparycji jest przed wszystkim miejsce oraz czas zawarcia umowy, a także dokładny opis stron przystępujących do umowy. Przy opisie sprzedawcy oraz kupca należy uwzględnić wszelkie informacje opisujące tę stronę.
Niezbędne jest określenie imienia i nazwiska, adresu zamieszkania, numeru PESEL oraz numeru dowodu osobistego. Przy umowie, w której stroną jest przedsiębiorca, należy określić pełną nazwę przedsiębiorcy, numer NIP oraz REGON, określić konkretny rejestr, w którym jest ujawniony. W przypadku spółek handlowych niezbędne jest także upewnienie się czy osoby podpisujące umowę są właściwe do reprezentacji tej spółki. Dane zawarte w umowie nie raz stanowią źródło identyfikacji stron przy ewentualnym sporze sądym, dlatego tak ważne jest ich właściwe i poprawne wskazanie.
Z punktu widzenia przyszłego nabywcy niezbędne jest również potwierdzenie, iż strona sprzedająca ma prawo do lokalu. W idealnej sytuacji, potencjalny nabywca powinien zweryfikować księgę wieczystą lokalu, w której będzie ujawniony właściciel, z którym mamy zamiar podpisać umowę przedwstępną.
Prawidłowa identyfikacja przedmiotu umowy sprzedaży nieruchomości
Niezbędnym elementem umowy jest precyzyjne określenie w umowie przedmiotu umowy, czyli szczegółowych informacji dotyczących sprzedawanej nieruchomości. Oczywistym jest wskazanie dokładnej lokalizacji nieruchomości. Dodatkową informacją, która powinna się znaleźć to numer księgi wieczystej (jeżeli KW jest założona) nieruchomości. Element, który przy niektórych umowach jest pomijany, to określenie czy dana nieruchomości jest sprzedawana w stanie w jakim została zaprezentowana w trakcie oględzin, czy coś z niej będzie zabierane (dotyczy to w szczególności mebli przy nabyciu mieszkania). Warto określić również stan nieruchomości jaka będzie miała zostać finalnie sprzedana (czy przed sprzedażą będą wykonywane jakieś naprawy? Czy lokal będzie uprzątnięty?).
Forma zawieranej umowy przedwstępnej – to ma znaczenie!
Każdy zapewne wie, że sprzedaż nieruchomości, aby była ważna, powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Jednakże, nie dla każdego jest oczywiste, że umowę przedwstępną również można zawrzeć w formie aktu notarialnego… jaki jest tego cel?
Przy zawarciu umowy przedwstępnej w formie pisemnej, strona, która uchyla się od wypełnienia ciążącego na niej zobowiązania, może spodziewać się od drugiej strony żądania naprawienia szkody wynikłej z nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednakże, w przypadku umowy przedwstępnej zawieranej w formie aktu notarialnego (przy spełnieniu wszystkich essentialia negotii umowy sprzedaży nieruchomości), strona, poszkodowana z powodu nie zawarcia umowy przyrzeczonej, może dochodzić sądownie zawarcia umowy, czyli de facto sądownie zmusić drugą stronę do zawarcia umowy na ustalonych warunkach.
Zawarcie umowy przedwstępnej może być również korzystne, w przypadku gdy nabywca ma wątpliwości co do uczciwości sprzedawcy. Do pewnego stopnia nabywca może zabezpieczyć swój interes w przypadku obawy przed oszustwem polegającym na wielokrotnej sprzedaży różnym klientom jednej nieruchomości.
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości
Mimo emocji towarzyszących zakupie nieruchomości, potencjalny kupujący powinien zachować krytyczne myślenie. Przy zakupie nieruchomości niezbędną informacją jest fakt, czy nieruchomość posiada księgę wieczystą. Jeżeli tak to potencjalny kupiec przed podjęciem decyzji o zakupie powinien poświęcić chwilę na zapoznanie się z jej treścią. Aby uniknąć niemiłych niespodzianek przed finalnym zakupem nieruchomości należy potwierdzić czy dana nieruchomość nie ma żadnych zadłużeń (np. opłaty czynszowe ze spółdzielni, opłaty publiczno-prawne).
Ponadto, dobrze jest przeprowadzić tzw. prawny due-diligence nieruchomości, co oznacza zweryfikowanie nieruchomości przez profesjonalistę pod kątem możliwych wad prawnych.
W ramach analizy stanu prawnego nieruchomości, należy również zweryfikować status nieruchomości z perspektywy planowania przestrzennego. Jest to szczególnie istotne przy nabywaniu gruntów, które mają być przeznaczone pod zabudowę.
Czy wpłacić zadatek czy zaliczkę?
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej powszechną praktyką jest wpłacenie określony kwoty – zazwyczaj w formie zaliczki lub zadatku. Jaka jest różnica między jednym a drugim?
Generalnie zaliczka polega na wpłacie określonej części wynagrodzenia, celem potwierdzenia zamiaru nabycia nieruchomości. Instytucja zadatku, została uregulowana w kodeksie cywilnym w art. 394, zgodnie z którym przy zapłacie zadatku, jeżeli kupiec by się rozmyślił i zrezygnował z zakupu nieruchomości, sprzedawca może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli sprzedawca niewykonalny zobowiązania i nie chciał przystąpić do podpisania umowy sprzedawcy, to kupiec ma prawo żądać od sprzedawcy sumy dwukrotnie wyższej niż wpłacony zadatek.
W rezultacie, zadatek od zaliczki różni się możliwością zwrotu wpłaconej kwoty stronie, która uiściła taką kwotę, w razie niewykonania przez nią umowy.
Czy można zmienić reguły dotyczące zadatku?
Warto jednak pamiętać, że przepis określający instytucje zadatku w kodeksie cywilnym, jest normą dyspozytywną. Oznacza to, że generalna zasada może być zmieniona przez strony na podstawie zasady swobody umów. Jest to istotne w przypadku nabywcy posiłkującego się kredytem. Biorąc pod uwagę niepewność związaną z uzyskaniem deyczji kredytowej, warto z punktu widzenia takiego kupca, podjąć próbę negocjacji i zmiany warunków zwrotu zadatku, w sytuacji braku uzyskania finansowania.
Terminy w umowie – czyli do kiedy co ma się wydarzyć
Umowa przedwstępna powinna możliwie dokładnie opisywać postanowienia, jakie znajdą się w finalnej umówię sprzedaży. Kierując się doświadczeniem życiowym, warto precyzyjnie w takiej umówię określić terminy jakimi strony są związane. W pierwszej kolejności, należy ustalić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości.
Istotne jest również precyzyjne określenie terminu przekazania nieruchomości. Generalną zasadą jest przekazanie nieruchomości po opłaceniu ustalonej kwoty. Jednakże, zdarzają się sytuacje, w których strony mogą określić ten termin odmiennie.
Podsumowanie
Wskazane w tym wpisie są jedynie kilkoma najważniejszymi kwestia, na które należy zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości. Warto przygotować taką umowę w sposób należyty z zapewnieniem bezpieczeństwa dla obu stron transakcji.