Działka pod budowę domu – na co zwrócić uwagę przed zakupem?

Przy zakupie nieruchomości w postaci działki, Inwestor powinien zwrócić uwagę na parę istotnych elementów. Wątpliwości związanych z zakupem nieruchomości może być wiele i można je podzielić na:

• kwestie prawne związane z nabywaną nieruchomością;
• kwestie związane z celem zakupu działki oraz procesem inwestycyjno-budowlanym; a także
• kwestie związane z lokalizacją, infrastrukturą oraz sąsiedztwem.

Niniejszy wpis przybliży po krótce elementy związane z dwoma pierwszymi punktami. Wspomniane w ostatnim punkcie kwestie „lokalizacyjne” wynikają z subiektywnych odczuć oraz są często odzwierciedlone w cenie nieruchomości (co do zasady, lepsza lokalizacja oznacza wyższą cenę).

Prawne aspekty nabycia działki

Pierwszym krokiem przy zakupie nieruchomości powinno być zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości. Pomocnym dokumentem w tym zakresie jest księga wieczysta nieruchomości. W tym dokumencie znajdziemy informacje dotyczącą właściciela nieruchomości, oznaczenie działki (w tym sposobu z jej korzystania) oraz ograniczonych praw rzeczowych, w tym przede wszystkim czy na danej nieruchomości jest hipoteka.

Właściciel nieruchomości powinien być ujawniony w dziale II Księgi Wieczystej.  W tym samym dziale powinna być uwzględniona również podstawa dokonania wpisu. Poniżej przedstawiamy po krótce charakterystykę ograniczonych praw rzeczowych oraz użytkowania wieczystego.

Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste zostało uregulowane w Kodeksie cywilnym, a także w ustawie o gospodarce nieruchomościami.  Opisywana instytucja dotyczy zazwyczaj gruntów położonych w granicach miast. Oznacza to, że grunt jest własnością Skarbu Państwa, który jednak został oddany w użytkowanie wieczyste osobie fizycznej lub prawnej. Osoba, uprawniona do korzystania z takiego gruntu, może władać gruntem jak właściciel i jeżeli jest to zgodne z planowaniem przestrzennym wybudować na takim terenie budynek. 

Taki budynek będzie własnością użytkownika wieczystego, co stanowi niejako wyjątek od reguły superficies solo cedit.

Z punktu widzenia potencjalnego inwestora, należy wiedzieć, iż użytkowanie wieczyste jest odpłatne. Instytucja użytkowania wieczystego w ostatnich latach pełni coraz mniej istotną rolę, na skutek regulacji, które z automatu przekształcają użytkowanie wieczyste w prawo własności.

Hipoteka

Hipoteka została uregulowana w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Instytucja hipoteki jest ujawniana w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Hipoteka oznacza prawo wierzyciela do zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości, na którą została wpisana hipoteka bez względu na to czyją jest lub stała się własnością. 

Do ważności wpisu hipoteki niezbędny jest jej wpis w księdze wieczystej nieruchomości.

Inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę czy nieruchomość nie ma wpisu hipotecznego. Gdy nieruchomość ma hipotekę to nadal można ją nabyć, ale należy w tym celu uzyskać promesę od wierzyciela (najczęściej banku), która poświadczałaby zdjęcie hipoteki, zaraz po transakcji. 

Służebności

Instytucja służebności została uregulowana w kodeksie cywilnym, a pojawia się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Służebności stanowią pewne obciążenie podmiotu trzeciego, który mimo, że nie jest właścicielem to w pewnym określonym zakresie może korzystać z nieruchomości.

W kodeksie cywilnym wyróżnia się:

• służebności gruntowe;
• służebności osobiste; oraz 
• służebności przesyłu.

Dla Inwestora służebności mogą stanowić poważny problem. Co do zasady służebność jest prawem bezterminowym (chyba, że nie jest wykorzystywana przez 10 lat). W określonych sytuacjach można dążyć również do zniesienia służebności (albo za porozumieniem stron albo sądownie).

Przy służebności przesyłu należy również wskazać na praktykę, polegającą na zasiedzeniu służebności przesyłu. W przypadku skutecznego zasiedzenia, część działki zostanie nabyta na rzecz przedsiębiorcy (właściciela sieci) bez jakiegokolwiek świadczenia na rzecz właściciela nieruchomości.

Proces Inwestycyjno-budowlany

W tej części, należy się skupić na tym, w jakim celu działka została kupiona. W zależności od potrzeb, przyszły Inwestor powinien zweryfikować jakie przeznaczenie ma działka, a także lokalne przepisy, w szczególności Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Można wyróżnić następujące rodzaje działek:

• działka budowlana;
• działka rolna;
• działka siedliskowa;
• działki leśne;
• działki rekreacyjne;
• działki inwestycyjne.

W celu budowy domu jednorodzinnego, wymagane jest, aby działka była działką budowlaną. W przypadku działek rolnych, można rozważyć tak zwane „odrolnienie” działki. Przy takim odrolnieniu warto pamiętać o dodatkowych kosztach, a także o tym, że nie każda działka będzie mogła zostać odrolniona (np. ze względu na klasę ziemi rolnej).

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest lokalnym aktem prawnym, regulującym porządek urbanistyczno-planistyczny konkretnej przestrzeni. MPZP powinien zawierać informacje na temat konkretnej działki na określonym obszarze. Ponadto, MPZP zawiera również informacje, które stanowią wytyczne do wybudowania np. domu jednorodzinnego. 

MPZP stanowi kluczowy dokument dla potencjalnego inwestora, który ma już wybraną działkę na oku. Analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwala na identyfikacje działki pod kątem możliwości budowy na niej określonej inwestycji. Ponadto, przestudiowanie MPZP da potencjalnemu Inwestorowi ogląd – jak będzie wyglądała cała okolica na przestrzeni paru lat.

Ten wpis miał na celu przekazać podstawowe informacje potencjalnym inwestorom rozważającym nabycie gruntu w celu budowy domu. Zawarte informację są jedynie czubkiem góry lodowej przy całej analizie, niezbędnej do kupienia nieruchomości bez obaw o dokonanie złej inwestycji. Zawarte informacje w żadnym stopniu nie wyczerpują tematu ograniczonych praw rzeczowych, procesu inwestycyjno-budowlanego czy MPZP, lecz stanowią tylko wstęp. Niemniej jednak, mamy nadzieję, że lektura pozwoli na uporządkowanie wiedzy lub zwrócenie uwagi na możliwe zagrożenia.

W razie pytań zapraszamy do kontaktu.