Umowa o roboty budowlane jest szczególnym rodzajem umowy o dzieło, uregulowanym w kodeksie cywilnym. Definicja umowy o roboty budowlane znalazła się w art. 647 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
„Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.„
Strony w umowie o roboty budowlane
Umowa o roboty budowlane charakteryzuje uczestników procesu budowlanego, jako:
- Inwestora – czyli podmiot, który zleca wykonanie robót budowlanych. Co istotne, przepisy nie ograniczają tego pojęcia do konkretnego rodzaju podmiotów, więc Inwestorem może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna, jak i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.
- Wykonawca – zazwyczaj podmiot gospodarczy profesjonalnie wykonujący roboty budowlane, jednakże, jak często jest to podkreślone w doktrynie, przepisy explicite nie wskazują na konkretnych wymagań dotyczących podmiotu Wykonawcy.
- Podwykonawca – aktualnie obowiązujące przepisy rozpoznają także podwykonawcę jako uczestnika procesu budowlanego.
Co istotne, pozycja podwykonawcy jest szczególnie uregulowana w przepisie art. 647(1) kodeksu cywilnego. Przywołany przepis daje podwykonawcy zwiększoną gwarancję zapłaty wynagrodzenia, nakładając solidarną odpowiedzialność za zapłatę tego wynagrodzenia na inwestora i wykonawcę (po spełnieniu określonych warunków).
Przedmiot umowy o roboty budowlane
Celem zawarcia umowy jest wykonanie obiektu budowlanego. Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia obiekt budowlany – takiej definicji należy szukać w ustawie o prawie budowlanym. W rezultacie, jako obiekt budowlany można interpretować budynek, budowle, jak i obiekty małej architektury.
Również orzecznictwo Sądu Najwyższego, wskazuje na konieczność posiłkowania się prawem budowlanym przy zdefiniowaniu obiektu budowlanego. Jest to również, jeden z elementów rozróżniających umowę o roboty budowlany od umowy o dzieło, czyli ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego.
Jako obiekt i przedmiot umowy o roboty budowlane nie można uznać natomiast czynności, które są niejako czynności nie związane stricte z wykonywaniem obiektu – choćby były niezbędne do wykonania takich prac – jak np. przygotowanie projektu lub nadzór inwestorski.
Wady obiektu budowlanego a odbiór inwestycji
W praktyce, zakończenie prac budowlanych powinno rozpocząć procedurę odbioru obiektu. Po zakończonych pracach, wykonawca powinien zgłosić gotowość do odbioru obiektu Inwestorowi. Na tym etapie może pojawić się spór o ewentualne wady obiektu budowlanego. Orzecznictwo w tym względzie kładzie duży nacisk na rozróżnienie wad obiektu – na wady istotne oraz wady nieistotne. Ma to kluczowe znaczenie dla określenia wykonania lub niewykonania zobowiązania.
Z punktu widzenia orzecznictwa, za istotne wady można uznać m.in.:
- wady, które uniemożliwiają właściwy użytek obiektu budowlanego, czyni go niezdatnym do użytku;
- wady, które zmniejszają wartość obiektu budowlanego;
- wady, które w sposób wyraźny wskazują na wykonanie prac w sposób sprzeczny z zawartą umową.
Tylko wady istotne umożliwiają skuteczną odmowę odbioru obiektu budowlanego przez Inwestora. W przypadku wad nieistotnych, strony umowy powinny dokonać protokolarnego odbioru obiektu, z zastrzeżeniem uwag stron. W przypadku wad nieistotnych, jeżeli nie zostaną usunięte, to Inwestorowi przysługuje roszczenie do wykonawcy z tytułu rękojmi lub gwarancji.
Pozostałe kwestie
Ze względu na charakter umowy o roboty budowlane, stosunek zobowiązaniowy stron powinien być szczegółowo uregulowany. Przy umowie o roboty budowlane może się pojawić wiele spornych kwestii pomiędzy Inwestorem a Wykonawcą, m.in.: kwestia wynagrodzenia ryczałtowego, odstąpienia od umowy, błędów w projekcie budowlanym, czy kar umownych.
Inwestorów oraz wykonawców mających wątpliwości prawne dotyczące umowy o roboty budowlane, zapraszamy do kontaktu!