OPODATKOWANIE UMOWY NAJMU
Opodatkowanie wynajmu – Umowa najmu nieruchomości jest powszechnym elementem rynku mieszkaniowego w Polsce. Jak taka Umowa wygląda dla właściciela nieruchomości pod kątem podatkowym?
Główną kwestią, na jakiej właściciel nieruchomości powinien się skoncentrować to podatki z tytułu dochodu lub przychodu. Jest to również jeden z kosztów, jakie właściciel powinien skalkulować, aby w sposób świadomy wynajmować lokal. Stawki podatku oraz metoda jego obliczania mogą się różnić w zależności od statusu podatkowego podmiotu oraz wysokości uzyskanych dochodów.
Jakie są formy opodatkowania najmu mieszkania?
Generalnie, właściciel nieruchomości lub osoba wynajmująca na podstawie innego tytułu prawnego, ma dwie parę możliwości rozliczania swoich przychodów. Najpowszechniejsze sposoby opodatkowania to opodatkowanie:
- dochodu od osoby fizycznej na podstawie skali podatkowej;
- przychodu na podstawie ustawy o o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne;
- dochodu, osoby, która jest przedsiębiorcą, na podstawie podatku liniowego.
Opodatkowanie wynajmu na zasadach określonych w ustawie PIT
Jeżeli dochody z najmu są opodatkowane ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych to należy rozważyć jedną z dwóch możliwości:
- opodatkowanie dochodu skalą podatkową – 12%, a w przypadku kwoty powyżej 120 000,00 zł – 32%; lub
- dla przedsiębiorców prowadzący działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – podatek liniowy w wysokości 19%.
Podatek dochodowy oznacza, że jedynie przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu podlega opodatkowaniu (czyli, tzw. dochód). Różnica między dwoma rodzajami opodatkowania, wskazanymi powyżej sprowadza się do paru kwestii. Przede wszystkim, opodatkowanie skalą podatkową jest różne w zależności od dochodu (podczas gdy stawka podatku liniowego jest niezmienna niezależnie od wysokości dochodu. Poza tym, istotny jest element uwzględnienia kwoty wolnej od podatku, przy podatku liczonym na podstawie skali podatkowej (nie jest to możliwe przy podatku liniowym). Finalnie, podatek liniowy jest podatkiem zarezerwowanym wyłącznie dla przedsiębiorców.
Ryczałt od przychodu
W 2024 roku dla osób czerpiących dochody z najmu prywatnego dostępna jest forma opodatkowania przychodów na zasadzie ryczałtu. Oznacza to opodatkowanie przychodu, czyli całej kwoty, niezależnie od poniesionych kosztów podatkowych. Standardowa stawka opodatkowania ryczałtem wynosi 8,5%, a przy większych przychodach 12,5%. Można uznać, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie jest zbyt wysoki, a korzystanie z jednej formy opodatkowania to kierunek do uproszczenia systemu rozliczania się z fiskusem. Natomiast trzeba pamiętać, że przy ryczałcie nie ma możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu, a ponadto nie istnieje tutaj kwota zwolniona od podatku.
Dlatego od każdego wzbogacenia się trzeba będzie odprowadzić podatek w wysokości: 8,5% lub 12,5%, bez względu na to, ile podmiot zarobił w skali całego roku i ile wydał na renowacje lokalu mieszkalnego.
Kto płaci podatek od najmu mieszkania?
Do płacenia podatku od wynajmu mieszkania jest zobowiązany każdy, kto czerpie w ten sposób korzyści materialne (osoba fizyczna lub osoba prowadząca działalność gospodarczą). Umowa najmu okazjonalnego nie ma znaczenia dla sposobu opodatkowania dochodów z wynajmu.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opłaca się co miesiąc lub co kwartał. Zakładanym terminem jest 20 dzień miesiąca następującego po miesiącu lub kwartale, w którym najemca uzyskał przychód. Jeżeli zdecydował się on na kwartalne rozliczanie podatku to konieczne jest zawiadomienie urzędu skarbowego w zeznaniu rocznym, którym w tym przypadku jest PIT-28.
PIT-28 (zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych) – deklaracja podatkowa służąca do przekazywania informacji podatkowych do urzędów skarbowych przez podatników rozliczających się metodą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Osoby płacące ryczałt od przychodów z najmu na koniec roku podatkowego muszą złożyć dodatkowe zeznanie, czyli PIT-28. Zeznanie to można złożyć od 15 lutego do 30 kwietnia.
Kary za niedopełnienie obowiązków podatkowych
Niedopełnienie obowiązków podatkowych związanych z opodatkowaniem umowy najmu może skutkować nałożeniem przez urząd skarbowy kar finansowych oraz sankcji administracyjnych. Dlatego też zaleca się ścisłe przestrzeganie terminów rozliczeń oraz kompletność dokumentacji podatkowej.
Osoby niepłacące podatków od przychodu z najmu najczęściej karane są odsetkami i grzywnami, których wysokość jest zależna od skali zaległości podatkowych. Co ważne, zaleganie z opłatami może zostać zinterpretowane na dwa sposoby:
1. Wykroczenie skarbowe – jeśli zaległości nie przekroczą pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę.
2. Jako przestępstwo skarbowe – jeśli zaległości podatkowe przekroczą podaną kwotę.
Opodatkowanie wynajmu – Podatek VAT
Osobną kwestią pozostaje opodatkowanie najmu podatkiem VAT. Aby transakcja najmu była opodatkowana, to osoba wynajmująca lokal powinna prowadzić działalność gospodarczą zajmującą się wynajmem lokali. Przy wynajmowaniu lokalu przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie powinno być zagrożenia koniecznością opodatkowania podatkiem VAT. Trzeba jedna pamiętać, że o fakcie prowadzenia działalności nie decyduje jedynie fakt zgłoszenia prowadzenia działalności, lecz także rozmiar oraz zorganizowanie najmu…przy skali np. wynajmu 20-30 lokali mieszkalnych, trudno będzie przed organami podatkowymi wykazać, że nie jest to zorganizowane przedsięwzięcie i nie prowadzi się działalności gospodarczej.
Warto pamiętać, że ustawa o VAT dopuszcza szereg zwolnień przedmiotowych i podmiotowych, m.in.: zwolnienie polegające na małym obrocie (200 000 zł). Warto ustalić, czy prowadząc działalność nie podlegamy pod któreś ze zwolnień.
Opodatkowanie wynajmu – Podsumowanie:
Opodatkowanie umowy najmu nieruchomości w Polsce jest istotnym elementem zarówno dla właścicieli nieruchomości, ale także dla osób wynajmujących na podstawie innego tytułu. Zrozumienie podatkowych aspektów umowy najmu jest kluczowe dla uniknięcia nieporozumień oraz ewentualnych kar podatkowych.
Opodatkowanie wynajmu W razie wątpliwości dotyczących, zapraszamy do kontaktu!