Utrzymanie budynków – Każda nieruchomość zabudowana podlega pewnym obowiązkom wynikającym z przepisów prawa budowlanego, jakie spoczywają na właścicielu nieruchomości lub na zarządcy obiektu budowlanego. Podstawą powstania tego obowiązku są przepisy prawa budowlanego, w szczególności art. 5 oraz art. 61 ustawy prawo budowlane. Jakie to obowiązki?
Mówiąc o obowiązkach, należy w pierwszej kolejności wskazać, że obowiązki dotyczące utrzymania obiektu budowlanego spoczywają w pierwszej kolejności na właścicielu (właściciel gruntu lub użytkownik wieczysty) lub na zarządcy obiektu budowlanego – np. podmiot władający nieruchomością lub zarządzający nią na podstawie umowy o zarządzania nieruchomością. Jeżeli nieruchomość jest własnością paru podmiotów (współwłasność), to obowiązek utrzymania nieruchomości spoczywa na każdym ze współwłaścicieli niezależnie od wielkości udziałów.
Obowiązki wynikające z okresowych kontroli
Przepisy w art. 62 ustawy prawo budowlane nakładają na właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych, obowiązek dokonywania okresowych kontroli obiektów. Kontrole mają na celu ustalenie stanu, w jakim znajduje się obiekt, pod względem:
- stanu technicznego (raz w roku):
- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
- stanu technicznego, przydatności do użytkowania obiektu, a także estetyki obiektu i otoczenia (raz na 5 lat).
Kontrola powinna zostać zakończona protokołem z kontroli obiektu budowlanego. Stwierdzone w ramach kontroli niezgodności stanu technicznego powinny zostać usunięte. Ten obowiązek wynika z obowiązków określonych w ustawie, oraz z protokołu kontroli, dlatego, realizacja napraw nie wymaga wydania przez organ nadzorujący dodatkowej decyzji administracyjnej w tym zakresie.
Kontrole na podstawie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków
Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków wprowadziła dodatkowe obowiązki, jakie spoczywają na właścicielach lub zarządcach budynków.
Przede wszystkim, art. 3 ww. ustawy nakłada obowiązek, aby wykonać certyfikat świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku. Obowiązek musi zostać spełniony w momencie, kiedy nieruchomość jest zbywana lub wynajmowana.
Ponadto, na podstawie przepisu wskazanego w art. 22 oraz kolejnych ww. ustawy, właściciel lub zarządca nieruchomości mają obowiązek dokonywania cyklicznej kontroli systemów ogrzewania i systemu klimatyzacji w budynku. Kontrola polega na:
- sprawdzeniu stanu technicznego systemu ogrzewania, z uwzględnieniem efektywności energetycznej źródeł ciepła oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych – okres kontroli zależy od mocy oraz paliwa:
- ocenie efektywności energetycznej, co najmniej raz na 5 lat.
To co jest istotne, to fakt, że takich kontroli nie trzeba dokonywać, jeżeli od ostatniej kontroli nie nastąpiły zmiany, które wpływałyby na zmianę efektywności energetycznej.
Dokumentacja utrzymywania stanu obiektu budowlanego
Właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego. Obowiązek założenia i prowadzenia książki obiektu powinien zostać spełniony w terminie 30 dni od uzyskania decyzji na użytkowanie obiektu, lub upływie terminu na zgłoszenie sprzeciwu (w procedurze „zgłoszenia”). Aktualnie tego typu dokument jest zakładany i prowadzony w formie elektronicznej poprzez system c-KOB.
Książka obiektu zawiera wszelkie informacje o obiekcie, a także o przeprowadzonych kontrolach.
Z obowiązki prowadzenia książki obiektu są zwolnieni m.in. właściciele domów jednorodzinnych, budynków garażowych i gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej.
Pozostałe kontrole
Organy nadzoru budowlanego mogą również samodzielnie podejmować kontrolę budynków. Takie kontrole mogą wynikać z paru powodów, np:
- kontrola obiektów nieskończonych lub nie odebranych do użytkowania – ma to na celu zweryfikowanie, czy właściciel nieruchomości nie pominął pewnych obowiązków oraz czy nieruchomość została oficjalnie odebrana;
- kontrola obiektów istniejących w zakresie wykorzystania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem;
- kontrola w przypadku widocznych (lub zgłoszonych) sytuacji, które zagrażają życiu i zdrowiu ludzi lub bezpieczeństwu mienia bądź środowiska;
- ujawnienie się elementów obiektu, wykonanych niezgodnie z projektem lub niezgodnych z obowiązującymi normami.
Podsumowanie
Będąc właścicielem lub zarządcą nieruchomości należy pamiętać o wszystkich obowiązkach, jakie nakładają na nas przepisy prawa budowlanego. Warto zweryfikować takie obowiązki u prawnika zaznajomionego z prawem budowlanym.
Zapraszamy do współpracy wspólnoty oraz zarządców nieruchomości.