Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie stanowi instytucje prawa cywilnego, która pozwala na nabycie nieruchomości, przez jej długotrwałe wykorzystanie, a nie przez jej zakup. Stanowi to sposób na skorygowanie rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym (posiadaczem nieruchomości), a stanem prawnym (właścicielem wskazanym w księdze wieczystej).

Zasiedzeniu może podlegać nieruchomość rozumiana jako grunt, budynek lub lokal. Prawo użytkowania wieczystego również może być przedmiotem zasiedzenia. 

Instytucja zasiedzenia nieruchomości została uregulowana w art. 172 i kolejne Kodeksu Cywilnego, przy czym warto pamiętać, że zasiedzenie służebności gruntowych jest oddzielnie uregulowane w art. 292 KC. Z punktu widzenia zasiedzenia, czasami istotne są również przepisy z innych ustaw, np. dekrety wywłaszczeniowe lub ustawa z 26 października 1971 r. Uregulowanie własności gospodarstw rolnych, czyli tzw. uwłaszczenie.

Przedmiotem zasiedzenia może być wyłącznie rzecz, która może być przedmiotem obrotu nieruchomościami. Oznacza to brak możliwości zasiedzenia nieruchomości, które nie są przedmiotem własności (np. tereny publiczne jak drogi, parki).

Posiadacz samoistny

Generalnie zasiedzieć nieruchomość może posiadacz samoistny. Co to oznacza? Posiadaczem samoistnym nazywana jest osoba, która faktycznie posiada nieruchomość oraz zachowuje się jak właściciel rzeczy, która ma zostać zasiedziana. Generalnie często to oznacza wykonywanie obowiązków związanych z nieruchomością, takich jak remonty, obowiązkowe naprawy, opłacanie podatków.

W praktyce oznacza to, że:

• Ktoś posiada nieruchomość (posiadanie oznacza fizyczne władztwo, tzw. corpus); oraz
• Zachowuje się jak właściciel (tzw. animus).

Należy przy tym rozróżnić pojęcie posiadacza samoistnego od posiadacza zależnego. Posiadaczem zależnym, zgodnie z przepisami KC, jest osoba, która włada nieruchomością jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. W rezultacie np. wynajmując mieszkanie nie można liczyć na to, że po upływie określonego czasu uda się zasiedzieć lokal.

Ile lat musi minąć aby zasiedzieć nieruchomość?

Przepisy wprost wskazują czas potrzebny do zasiedzenia nieruchomości. W przypadku zasiedzenia w dobrej wierze, czas zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat. Natomiast w przypadku zasiedzenia w złej wierze, czas zasiedzenia nieruchomości wynosi 30 lat.

Co do zasady, posiadanie jest dziedziczne. Oznacza to, że do okresu „swojego” posiadania można doliczyć okres posiadania spadkodawcy. Analogicznie wygląda sytuacja z „doliczeniem” okresu posiadania poprzedniego właściciela, od którego nabyto nieruchomość.

Zasiedzenie – dobra a zła wiara…

Jak rozróżnić dobrą wiarę od złej? To zależy od wielu czynników. Z pewnością, zgodnie z orzecznictwem, można wskazać, że np. nabycie nieruchomości w złej formie (tzn. nie zachowanie do nabycia nieruchomości formy aktu notarialnego) stanowi złą wiarę. 

W praktyce bardzo rzadko występują okoliczności, które pozwalają na uznanie zasiedzenia „w dobrej wierze”.

Przykładem nabycia nieruchomości w dobrej wierze może być nabycie nieruchomości w formie aktu notarialnego przed osobą, która nie miała uprawnień notariusza (w ten sposób „oszukała” strony transakcji). Inna sytuacja może dotyczyć zasiedzenia nieruchomości uzyskanej w spadku, gdy po latach okaże się, że zostali pominięci spadkobiercy, o których nikt nie wcześniej nie wiedział.

Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa

W momencie wejście w życie Kodeksu Cywilnego, obowiązywał w nim explicte zakaz zasiedzenia nieruchomości, która była własnością Skarbu Państwa (norma określona w przepisie art. 177 KC). Od 1990 roku, przepis art. 177 KC już nie obowiązuje – został on uchylony. W związku z powyższym od momentu uchylenia przepisu tj. 1 października 1990 r. możliwe jest zasiedzenie nieruchomości należącej do Skarbu Państwa. 

Zawieszenie biegu zasiedzenia

Do zawieszenia biegu przedawnienia stosuje się odpowiednio przepisy o zawieszeniu roszczeń, zgodnie z przepisami KC. Oznacza to, że: bieg przedawnienia jest zawieszony w sytuacjach określonych w art. 121 KC. Istotnym pod kątem zawieszenia biegu zasiedzenia jest w szczególności art. 121 pkt 4 KC. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2007 r., sygn. III CZP 30/07: „Zasiedzenie jednak nie biegło, jeżeli właściciel nie mógł skutecznie dochodzić wydania nieruchomości (art. 121 pkt 4 w związku z art. 175 k.c.)”.

Przerwanie biegu zasiedzenia

Przerwanie biegu zasiedzenia eliminuje (można powiedzieć, że „zeruje”) cały dotychczasowy bieg czasu do zasiedzenia nieruchomości. Po przerwaniu biegu zasiedzenia, czas liczony do zasiedzenia nieruchomości należy liczyć od nowa. Zasadniczo, stanowi to instrument obrony dla faktycznych właścicieli nieruchomości przed zasiedzeniem nieruchomości przez posiadacza samoistnego.

Przerwanie biegu przedawnienia następuje:

1)        przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;

2)        przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;

Przeważnie postępowania o zasiedzenie potrafią się ciągnąć latami. Ważne przy takich postępowaniach jest poprawne wskazanie właściciela samoistnego oraz dobra dokumentacja terenu (wraz z mapami). Kluczowy dla sprawy jest dobry materiał dowodowy, często opierający się o zeznania świadków, będących np. sąsiadami nieruchomości.

W razie pytań, zapraszamy do kontaktu!