Pozwolenie na budowę, czyli… czy sąsiad może wstrzymać moją budowę?

Pierwszym krokiem przy rozpoczęciu procesu budowlanego powinno być uzyskanie pozwolenia na budowę. Wskazuje na to art. 28 ustawy Prawo Budowlane (dalej: „Ustawa”), z wyjątkami wskazanymi w art. 29-31 Ustawy. Uzyskanie pozwolenia na budowę, które jest decyzją administracyjną uprawnia inwestora do rozpoczęcia prac budowlanych. Czy inwestor może od razu rozpocząć prace budowlane? To zależy…

Generalnie, aktualne brzmienie art. 28 Ustawy nie zastrzega, aby uzyskana decyzja (PnB) była ostateczna. Jest to zmiana przepisów, która nastąpiła parę lat temu, a która może wpłynąć na czas rozpoczęcia budowy. 

Z jednej strony, aktualne brzmienie przepisów, dopuszcza rozpoczęcie budowy zaraz po uzyskaniu decyzji (PnB). Z drugiej jednak strony, jeżeli nastąpi kontrola decyzji administracyjnej i w jej wyniku PnB zostanie wyeliminowane, to Inwestor naraża się na dodatkowe koszty związane np. z rozbiórką budowli.

Kiedy zatem można zacząć budowę?

Decyzja administracyjna może podlegać zaskarżeniu przez strony postępowania na etapie postępowania przed organami administracyjnymi. Stronami postępowania, na podstawie art. 28 ust. 2 Ustawy są:

• Inwestor, oraz
• właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Obszar oddziaływania inwestycji jest uzależniony od indywidualnych cech i parametrów projektowanej inwestycji, w praktyce może to oznaczać bliższe oraz dalsze sąsiedztwo działki. Przy składaniu skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, opis strony jest szerszy i został uregulowany w art. 50 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed Sądami Administracyjnymi (dalej: „PPSA”).

W związku z powyższym, aby rozpocząć proces budowlany bez ryzyka konieczności np. rozbiórki wybudowanych elementów, Inwestor nadal powinien mieć na uwadze ostateczność decyzji administracyjnej, czyli uzyskanego Pozwolenia na budowę. Mając na uwadze pojęcie strony, warto mieć pewność, że żaden szeroko rozumiany sąsiad nie zaskarżył decyzji o pozwoleniu na budowę. 

Kiedy Pozwolenie na budowę jest ostateczne? 

Po uzyskaniu decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę, każda ze stron ma prawo odwołać się od tej decyzji w terminie 14 dni, od dnia doręczenia decyzji stronie (art. 129 § 2 Kodeksu Postępowania Administracyjnego). W przypadku braku odwołania którejkolwiek strony, decyzja staje się ostateczna.

Jeżeli którakolwiek ze stron skutecznie odwołała się od decyzji następuje ponowne zweryfikowanie decyzji przez organ II instancji. Jeżeli po wyczerpaniu środków zaskarżenia w administracyjnym toku instancji, którakolwiek ze stron nadal nie będzie zgadzała się z decyzją administracyjną, to może ona złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skargę należy złożyć w terminie 30 dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie. W przypadku wniesienia skutecznej skargi, Sąd przystąpi do merytorycznego rozpatrzenia sprawy. 

Należy przypomnieć, że w przypadku Inwestora, ani odwołanie od decyzji PnB, ani wniesienie skargi do WSA nie oznacza wstrzymania wykonalności, wynikających z PnB. Można zatem w dalszym ciągu prowadzić prace budowlane. Inwestor jednak musi szacować ryzyko, co się stanie, jeżeli w dalszej fazie zaawansowania prac, będzie zmuszony do rozbiórki obiektu.

Wstrzymanie ostatecznej decyzji

Od powyższego istnieje jednak wyjątek w postaci uprawnienia do wstrzymania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, na podstawie art. 61 §2 i §3 PPSA. 

W przypadku:

• art. 61 § 2 PPSA, organ może wstrzymać z urzędu lub na wniosek skarżącego wykonanie decyzji, chyba, że w postępowaniu administracyjnym uzależnione jest nadanie decyzji lub postanowienie rygoru natychmiastowej wykonalności albo gdy ustawa szczególna wyłącza wstrzymanie ich decyzji – oznacza to dużą swobodę organu w podjęciu takiej decyzji;
• art. 61 § 3 PPSA, sąd może na wniosek skarżącego wydać postanowienie o wstrzymaniu wykonania decyzji, jeżeli zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków, z wyjątkiem przepisów prawa miejscowego, które weszły w życie, chyba że ustawa szczególna wyłącza wstrzymanie ich wykonania – oznacza to ocenę sądu na podstawie przedstawionych argumentów dotyczących niebezpieczeństwa wyrządzenia znacznej szkody.

W praktyce, należy powiedzieć, iż z jednej strony Inwestorzy mogą zaraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę zacząć prace budowlane. Jednakże, w przypadku strony np. sąsiada, który kwestionuje wydane pozwolenie na budowę, należy mieć świadomość, że bezpiecznej zacząć prace po upewnieniu się, że decyzja jest ostateczna.

Zapraszamy do kontaktu!