Umowa Najmu Okazjonalnego – bezpieczeństwo dla Wynajmującego?

Wynajem mieszkania lub domu umożliwia uzyskanie stabilnego dochodu pasywnego dla właściciela. Jednak przekazanie nieruchomości najemcy często wiąże się z obawami dotyczącymi terminowej płatności czynszu przez najemce, a także sytuacją w której lokator nie wywiązujący się z umowy odmawia opuszczenia lokalu. Zagrożenie dla właściciela nieruchomości jest tym większe, że przepisy kodeksu cywilnego zapewniają najemcy ochronę swoich praw na takich zasadach jak ochrona praw właściciela. Jak wynajmujący może zabezpieczyć swoją sytuację? Odpowiedzią jest Umowa Najmu Okazjonalnego.

Umowa Najmu Okazjonalnego jest szczególnym typem umowy najmu, uregulowanym w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przede wszystkim, najem na zasadach najmu okazjonalnego różni się od najmu uregulowanego w przepisach kodeksu cywilnego. W porównaniu do najmu lokalu, który jest uregulowany w kodeksie cywilnym, umowa najmu okazjonalnego zapewnia większą ochronę praw właściciela nieruchomości, w tym umożliwia łatwiejszą eksmisje lokatora, który nie płaci czynszu.

W praktyce, różnice pomiędzy umową najmu okazjonalnego a zwykłą umową najmu, polegają na tym, że przy najmie okazjonalnymi trzeba spełnić dodatkowe warunki związane m.in. z przedmiotem najmu, osobą właściciela oraz formą umowy, a także, co jest zabezpieczeniem interesu właściciela, przy takiej umowie najemca oświadcza, iż posiada on stałe miejsce pobytu, do którego może wrócić w każdej chwili po zakończeniu najmu. 

Zgodnie z definicją przywołaną w wyżej wymienionej ustawie „Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”. Zatem, można posłużyć się instytucją najmu okazjonalnego, gdy:

• Wynajmowana nieruchomość stanowi lokal mieszkalny;
• Właściciel wynajmowanej nieruchomości nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali; oraz
• Umowa jest zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Wymagania przy umówię najmu okazjonalnego

Skuteczne zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga, przede wszystkim załączenia:

• oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
• wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; oraz 
• oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Kolejny wymóg związany z umową najmu okazjonalnego to obowiązek zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

W przypadku lokatora, który nie chce opuścić lokalu po wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego, właściciel powinien  doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Jeżeli lokator, pomimo żądania nie opuszcza lokalu, właściciel może rozpocząć postępowanie mające na celu eksmisję lokatora. Należy wtedy złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji (pierwszy z załączników umowy najmu okazjonalnego, o którym mowa powyżej). Uzyskanie klauzuli wykonalności otwiera drogę do przeprowadzenia eksmisji. 

W przypadku „normalnej” umowy najmu lokalu (opartej o przepisy KC), droga do eksmisji lokatora może być zdecydowanie bardziej czasochłonna.

Podsumowując, zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga spełnienia dodatkowych warunków i formalności. Zawarcie takiej umowy wiąże się także z dodatkowymi kosztami (opłata notarialna), jednakże w ten sposób wlaściciel zabezpiecza się przed nieuczciwym lokatorem i ułatwia potencjalne przyszłe odzyskanie lokalu.

W przypadku pytań prawnych związanych z prawem do nieruchomości, prawem gospodarczym, zapraszamy do kontaktu.